Итак,
квартиры в новостройках сдаются:

без отделки,

с черновой отделкой,

чистовой отделкой. Как таковых регламентов и требований к видам отделки нет. Бывает так, что заявляя о черновой отделке застройщик предоставляет абсолютно голые кирпичные или гипсовые стены. Или наоборот «черновая« отделка у другого застройщика представляет из себя оштукатуренные , более менее готовые к чистовой отделке стены. Есть застройщики, которые в черновую отделку включают, уже готовые сети, например: водопровод. Необходимо понимать, что состояние квартиры на момент продажи, имеющее определение «черновая отделка» по сути отдано на усмотрение заказчика.
Но! Я при приёмке квартиры в новостройке руководствуюсь следующими СНиПами, и произвожу нижеперечисленные действия:

1.Проверяем квартиру на соответствие СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

2.Руководствуясь ст. 15 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018), в части: Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Проводим проверку на соответствие заявленным и реально существующим площадям.

Жилая площадь квартиры состоит из суммы площадей жилых комнат, что указано в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации Утверждённая Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37, а именно пп.3.35 и 3.36 «Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.» и «Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн,

санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*). Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир. *3.36)».

3.Измеряяя площадь жилых помещений, руководствуюсь пунктом «в» Приложение В. Правила определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании, а именно: «B.1 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь помещений не включаются.»
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные.

4.Учитываем, что площадь, находящаяся в пределах дверного проёма в общую площадь квартиры, не включается. П.3.39 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации Утверждённая Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года N 37.

5.При проверке теплоизоляционных свойств стеновых покрытий и стен руководствуемся:

СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий. Рассчитываем показатели исходя из изложенного в п.5.8 Расчетный температурный перепад СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий, °С, между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции не должен превышать нормируемых величин СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий, °С, установленных в таблице 5. Нас интересуют следующие показатели и соответствия: температура перекрытий над подвалами и подпольями не должна отличаться от температуры жилого помещения более чем на 2 градуса. Температура перекрытий и чердачных перекрытий более, чем на 3 градуса. Температура наружных стен-более, чем на 4 градуса.

6.Далее смотрим поверхности пола, потолков и стен.

Изучаем соответствие
СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. Допустимые отклонения не более 20 мм на всю длину горизонтальных плоскостей. Местные неровности поверхности бетона при проверке двухметровой рейкой, кроме опорных поверхностей не более 5 мм. Отклонение от вертикали верха плоскостей: панелей несущих стен и объемных блоков не более 10 мм, перегородок, навесных стеновых панелей не более 12 мм.
Санитарно-технические кабины надлежит устанавливать на прокладки. Выверку низа и вертикальности кабин следует производить по п.3.30. При установке кабин канализационный и водопроводный стояки необходимо тщательно совмещать с соответствующими стояками нижерасположенных кабин. Отверстия в панелях перекрытий для пропуска стояков кабин после установки кабин, монтажа стояков и проведения гидравлических испытаний должны быть тщательно заделаны раствором.
Изоляцию стыков между оконными (балконными дверными) блоками и четвертями в проемах ограждающих конструкций следует выполнять путем нанесения нетвердеющей мастики на поверхность четверти перед установкой блока либо путем нагнетания мастики в зазор между оконными блоками и ограждающими конструкциями после закрепления блока в проектном положении. Места примыкания металлических подоконных сливов к коробке также надлежит изолировать нетвердеющей мастикой.
Каркасно-обшивочные перегородки проверяем в соответствии с пп.6.10-6.14 и таблицы 26.

7.Проверяем работу системы вентиляции.

Вент.каналы в кирпичных домах проверяем на соответствие п 7.28 СНиП 3.03.01-87.
При правильно функционирующей системе вентиляции, лист лёгкой бумаги удерживается на вентиляционном отверстии потоком воздуха.

8.Проверяем стяжку. Используем:

актуализированную редакцию СНиП 3.04.01-87 «ИЗОЛЯЦИОННЫЕ И ОТДЕЛОЧНЫЕ ПОКРЫТИЯ», а также пособие « РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО УСТРОЙСТВУ ПОЛОВ (В РАЗВИТИЕ СНиП 3.04.01-87 «ИЗОЛЯЦИОННЫЕ И ОТДЕЛОЧНЫЕ ПОКРЫТИЯ»).
Стяжка не должна иметь перепад более 10% от проектной (п.4.33). Допустимые отклонения от горизонта не более 0.2% и не более 50 мм (п.4.24). Просветы при проверке 2 х метровой контрольной рейкой не должны превышать: при укладке линолеума, паркета и ПВХ покрытий – 2 мм. При других видах покрытий не более 4 мм.
Стяжка не должна иметь: трещин, выбоин и сколов, вздутий (п.4.43). Трещины, открытые швы, выбоины при отсутствии стяжки (открытый элемент пола) не допускаются (пособие п.8.11).
4.17. При устройстве стяжек должны быть соблюдены требования: Стяжки, укладываемые по звукоизоляционным прокладкам или засыпкам, в местах примыкания к стенам и перегородкам и другим конструкциям, необходимо уложить с зазором шириной 20 — 25 мм на всю толщину стяжки и заполнить аналогичным звукоизоляционным материалом: монолитные стяжки должны быть изолированы от стен и перегородок полосами из гидроизоляционных материалов. Укладку доборных элементов между сборными стяжками на цементных и гипсовых вяжущих следует производить с зазором шириной 10-15 мм, заполняемым смесью, аналогичной материалу стяжки. При ширине зазоров между плитами сборной стяжки и стенами или перегородками менее 0,4 м смесь должна быть уложена по сплошному звукоизоляционному слою.
ТРЕБОВАНИЯ К ГОТОВОМУ ПОКРЫТИЮ ПОЛА: Отклонения поверхности покрытия от плоскости при проверке контрольной двухметровой рейкой не должны превышать, мм, для: цементно-бетонных, мозаично-бетонных, цементно-песчаных, поливинилацетатнобетонных, металлоцементных, ксилолитовых покрытий и покрытий из кислотостойкого и жаростойкого бетона – 4 мм, покрытий на прослойке из мастик, торцевых, из чугунных и стальных плит, кирпича всех видов – 4 мм, поливинилацетатных, дощатых, паркетных покрытий и покрытий из линолеума, рулонных на основе синтетических волокон, из поливинилхлоридных и сверхтвердых древесноволокнистых плит – 2 мм. Зазоры не должны превышать, мм: между досками дощатого покрытия – 1, между паркетными досками и паркетными щитами — 0,5,между смежными планами штучного паркета — 0,3. Зазоры и щели между плинтусами и покрытием пола или стенами (перегородками), между смежными кромками полотнищ линолеума, ковров, рулонных материалов и плиток не допускаются. Поверхности покрытия не должны иметь выбоин, трещин, волн, вздутий, приподнятых кромок. Цвет покрытия должен соответствовать проектному.

9.Проверяем систему отопления:

необходимо соответствие СП 73.13330.2016 (СНиП 3.05.01-85) Внутренние санитарно-технические системы зданий.
6.4.1 Уклоны подводок к отопительным приборам следует выполнять от 5 до 10 мм на длину подводки в сторону движения теплоносителя. При длине подводки до 500 мм уклон труб выполнять не следует. Подводки к отопительным приборам при длине более 1500 мм должны иметь крепление. При применении подводок к приборам из пластиковых и металлопластиковых труб следует предусматривать их защиту от возможных механических воздействий.
6.4.3 Радиаторы всех типов следует устанавливать на расстояниях не менее:60 мм — от пола;
50 мм — от нижней поверхности подоконных досок;25 мм — от поверхности штукатурки стен, если другие размеры не указаны изготовителем.
6.4.4 Конвекторы следует устанавливать на расстоянии:
— не менее 20 мм от поверхности стен до оребрения конвектора без кожуха;
— вплотную или с зазором не более 3 мм от поверхности стены до оребрения нагревательного элемента настенного конвектора с кожухом;
— не менее 20 мм от поверхности стены до кожуха напольного конвектора.
Расстояние от верха конвектора до низа подоконной доски должно быть не менее 70% глубины конвектора.
Расстояние от пола до низа настенного конвектора с кожухом или без кожуха должно быть не менее 70% и не более 150% глубины устанавливаемого отопительного прибора.
Если подоконная доска выступает от стены более чем на 150 мм, то расстояние от ее низа до верха конвекторов с кожухом должно быть не менее высоты подъема кожуха, необходимой для его снятия.
6.4.8 Отопительные приборы должны быть закреплены строго вертикально (по отвесу) или горизонтально (по уровню) на кронштейнах или подставках, изготовленных в соответствии со стандартами, техническими условиями или рабочей документацией.

10.Изучаем соответствие радиаторов и конвекторов СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха.

Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 и Федеральному закону от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2018).
Отопительные приборы должны иметь терморегуляторы. При наличии в квартире пластинчатых радиаторов необходимо проверить наличие пластинчатых кожухов.

11. Затем принимаюсь за оконные блоки и пакеты. Здесь всё гораздо сложнее с одной стороны, из-за огромного количества ГОСТов, а с другой попроще, потому что большая база информации. Итак, на это раз мы обращаемся к:

ГОСТ 30674-99. Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия.
«п. 5.3.5 Внешний вид изделий: цвет, глянец, допустимые дефекты поверхности ПВХ профилей (риски, царапины, усадочные раковины и др.) должен соответствовать образцам-эталонам, утвержденным руководителем предприятия — изготовителя изделий.
Сварные швы не должны иметь поджогов, непроваренных участков, трещин. Изменение цвета ПВХ профилей в местах сварных швов после их зачистки не допускается.»
«п. 5.3.6 Лицевые поверхности профилей створок и коробок изделий (кроме изогнутых) должны быть защищены самоклеющейся пленкой.»
«п. 5.6.14 Установку стеклопакетов (стекол), а также уплотнение притворов створок производят при помощи эластичных полимерных уплотняющих прокладок. Допускается для крепления стеклопакетов с внутренней стороны применение штапиков с коэструдированным уплотнением.»
«п. 5.6.17 Уплотняющие прокладки должны устанавливаться непрерывно по всему периметру притвора створок и стеклопакета. При кольцевой установке стык прокладок должен находиться в верхней части изделия. При установке прокладок со стыками в углах под 45° стыки прокладок следует сваривать или склеивать (кроме прокладок, устанавливаемых в штапиках). Угловые перегибы и сварные стыки уплотняющих прокладок для стеклопакетов не должны иметь выступов (выпираний), вызывающих сосредоточенные нагрузки на стеклопакеты.»
«п. 5.8.5 Запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов изделий. Открывание и закрывание должно происходить легко, плавно, без заеданий. Ручки и засовы приборов не должны самопроизвольно перемещаться из положения «открыто» или «закрыто».»
«п. 5.8.6 Конструкции запирающих приборов и петель должны обеспечивать плотный и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах.»
«п. 5.9.11 Глубина защемления стеклопакета (стекла) в фальцах профилей, а также глубина защемления штапиками не должна быть менее 14 мм.»
Допускается нарушение непрерывности установки прокладок в створчатом притворе в конструкциях, предусматривающих самовентиляцию изделий, а также в других случаях, предусмотренных конструктивными решениями и установленных в конструкторской документации.
ГОСТ 24866-99 Стеклопакеты клееные строительного назначения. Технические условия.
«п. 4.1.5 Стеклопакеты должны быть герметичными.»

ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия.
ПРИЛОЖЕНИЕ Б (рекомендуемое). Требования к крепежным элементам и их установке
Б.1 Крепежные элементы предназначены для жесткой фиксации оконных блоков к стеновым проемам и для передачи ветровых и других эксплуатационных нагрузок на стеновые конструкции.
Б.2 Для крепления оконных коробок к стеновым проемам, в зависимости от конструкции стены и прочности стеновых материалов, применяют различные универсальные и специальные крепежные элементы (детали и системы), рисунок Б.1:
— распорные рамные (анкерные) дюбели металлические или пластмассовые, в комплекте с винтами. Винты могут иметь потайную или цилиндрическую головку;
— универсальные пластмассовые дюбели со стопорными шурупами;
— строительные шурупы;
— гибкие анкерные пластины.

Типы применяемых крепёжных элементов.

12. При наличии в квартире котла и централизованной системе подачи горячего водоснабжения.
Проверяю, температуру горячей воды, в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.4.2496-09 Гигиенические требования к обеспечению безопасности систем горячего водоснабжения. Изменение к СанПиН 2.1.4.1074-01.
2.4. Температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С. *2.4)

13.Оштукатуривание поверхностей.

Должны соответствовать: СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия.

Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87.

14.Снимаем показания счётчиков.

15.Проверяем электрические сети квартиры, на предмет соответствия

СП 31-110-2003 Проектирование и монтаж. Электроустановок жилых и общественных зданий. А также работоспособность электрооборудования, произвожу замеры сетевого напряжения.

16.Проверяем звукоизоляцию квартиры на предмет соответствия СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция

СНиП 23-03-2003 (с Изменением N 1).

Произвожу замеры звукового давления.

17. Проверяем, при наличии таковой,

отделку квартиры на предмет качества и количества проведённых работ и соответствия использованных материалов заявленным.

18. Обнаруженные недочеты и недоработки заносятся в

дефектный акт – согласованный застройщиком и покупателем список замечаний. В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес. Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у покупателя.
Вот так, примерно выглядит проверка квартиры в новостройке при её покупке. Не экономьте на проведении таких мероприятий. От качества проведённого исследования зависти не только ваше благополучие, но здоровье вас и вашей семьи. Я всегда стараюсь помочь в решении вопросов, возникших при приёмке квартиры в новом доме, в том числе претензионная работа с застройщиком, заказчиком, ТСЖ и управляющей компанией. Если вы уверены в своих силах, то можете самостоятельно принять своё будущее жильё у застройщика, воспользовавшись настоящей инструкцией! Удачи!